청소·경비용역 입찰 낙찰 구조 — 노무비 산정과 적격심사 (2026)

청소용역과 경비용역 입찰에서 투찰가는 자유롭게 정하는 숫자가 아닙니다. 예정가격의 인건비가 시중노임단가에서 계산되어 내려오고, 적격심사에는 그 임금을 지킬 것인지 묻는 칸이 따로 있기 때문입니다. 이 시장의 낙찰 구조는 가격표가 아니라 노무비 표에서 시작합니다.

이 글은 시설분야 일반용역으로 나오는 청소·경비 공고를 준비하는 업체를 위한 정리입니다.

낙찰은 최저가에서 시작해 심사에서 끝납니다

국가계약법 시행령은 경쟁입찰의 낙찰자를 예정가격 이하로서 최저가격으로 입찰한 자의 순으로 계약이행능력을 심사하여 결정하도록 정하고 있습니다. 최저가가 곧 낙찰이 아니라, 최저가부터 한 명씩 심사대에 올린다는 뜻입니다.

조달청이 집행하는 일반용역이라면 그 심사표가 일반용역 적격심사 세부기준입니다. 리서치 시점 게시본 기준으로 종합평점 85점 이상이면 낙찰자로 결정되고, 미달이면 차순위로 넘어갑니다. 통과 점수와 배점은 개정될 수 있으며, 해당 공고에 첨부된 세부기준이 정본입니다.

★ 심사표에는 칸이 넷 있습니다

청소·경비·시설물관리는 시설분야용역 평가표를 씁니다. 리서치 시점 기준 구조는 이렇습니다.

구분	추정가격 5억원 이상	5억원 미만
Ⅰ. 해당용역 수행능력(이행실적·경영상태·신인도)	30	20
Ⅱ. 근로조건 이행계획의 적정성	10	10
Ⅲ. 입찰가격	60	70
Ⅳ. 결격사유	-20	-20

5억원을 경계로 무게중심이 이동합니다. 5억원 미만에서는 가격이 70점을 차지하고 실적 항목이 빠지는 대신 경영상태 비중이 커집니다.

★ 가격 점수는 96%에서 멈춥니다

입찰가격 계산식에는 상한이 걸려 있습니다. 입찰가격이 예정가격 이하이면서 예정가격의 96% 이상인 경우에는 96%인 경우의 점수로 평가합니다. 그 위로 더 붙여 써도 가격 점수는 같다는 뜻입니다. 반대편에는 최저평점 2점이 있습니다. 결국 승부는 나머지 40점(또는 30점)에서 갈립니다.

★ 예정가격의 인건비는 시중노임단가에서 나옵니다

이 업종의 예정가격이 왜 그 금액인지는 세부기준 주석에 그대로 적혀 있습니다. 인건비 원가계산 시 청소·경비용역은 해당 연도 중소기업협동조합중앙회에서 발표하는 제조부문 시중노임단가를 반영하고, 시설물관리용역은 해당 직종의 시중노임단가를 반영하되, 근로기준법이 정한 제수당·상여금·퇴직충당금을 포함합니다.

그래서 이 시장에서 낙찰률은 곧 현장 인건비 재원입니다. 조달청은 2026년 세부기준 개정 이유를 "공공계약의 적정대가 지급을 위한 낙찰하한율 상향"으로 밝혔습니다. 적용 분야와 구체 수치는 개정 고시와 공고문이 정본입니다.

★ 임금을 지키겠다는 약속이 점수입니다

물품 적격심사에는 없는 칸이 여기 있습니다. 근로조건 이행계획의 적정성 10점입니다. 평가 대상은 예정가격 산정 시 적용한 임금에 낙찰률을 곱한 수준 이상의 임금 지급, 퇴직금과 4대 사회보험료 등 법정부담금 지급, 포괄적인 재하청 금지, 근로기준법·최저임금법·남녀고용평등법 준수 여부입니다.

시설분야용역은 적격심사 신청 시 근로조건 이행확약서를 함께 냅니다. 확약서는 계약 체결 후 계약조건의 효력을 가지므로, 제출 전에 실제 임금 지급 계획과 맞는지 확인해야 합니다.

★ 쌓았다고 믿은 실적이 안 잡히는 경우

이행실적에는 두 개의 단서가 붙어 있습니다. 3개월 이상 계속 수행한 실적만 인정되고(분할 실적 포함), 아파트 및 주상복합건물의 청소용역 실적은 인정하지 않습니다.

민간 아파트 관리로 매출을 키운 업체가 공공 입찰에서 실적 점수를 받지 못하는 지점이 여기입니다. 공공·비주거 시설 실적을 따로 관리해야 하는 이유입니다.

경비는 허가가 먼저, 청소는 업무 범위가 먼저입니다

경비업은 진입 자체가 허가제입니다. 경비업법은 경비업을 하려는 법인이 도급받아 행하려는 경비업무를 특정하여 주사무소 소재지 관할 시·도경찰청장의 허가를 받도록 하고, 업무를 변경할 때도 다시 허가를 받게 합니다. 요건은 대통령령으로 정하는 1억원 이상의 자본금과 경비인력(시설경비업무는 경비원 10명 이상 및 경비지도사 1명 이상), 시설과 장비입니다. 업무는 시설경비·호송경비·신변보호·기계경비·특수경비와 혼잡·교통유도경비로 나뉩니다.

청소용역은 그 자체로 허가를 요구하지는 않지만, 업무 범위에 따라 붙는 신고가 다릅니다. 공중이 이용하는 건축물·시설물의 청결유지와 실내공기정화를 위한 청소를 대행하면 공중위생관리법상 건물위생관리업 신고 대상이고, 소독을 업으로 하면 감염병예방법에 따라 소독업 신고를 해야 합니다. 세부 요건은 각 법령의 부령과 공고문이 정본입니다.

통보를 받은 뒤에는 시계가 짧습니다

적격심사 대상자로 통보되면 5일 이내에 심사서류를 제출합니다. 누락·불명확 서류는 정해진 기한 안에 보완할 수 있지만, 부적격 통보를 받고 3일 이내에 재심사를 요청할 때는 추가 서류를 낼 수 없습니다. 보완의 기회는 사실상 한 번뿐이므로, 확약서와 실적증명은 공고 전에 준비되어 있어야 합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 임금 확약이 왜 점수가 되나요? 시설분야용역 심사표에 근로조건 이행계획의 적정성이 독립 심사분야로 들어 있기 때문입니다. 배점과 세부 항목은 공고에 첨부된 기준이 정본입니다.

Q. 아파트 청소 실적은 왜 인정되지 않나요? 세부기준이 이행실적 평가에서 아파트 및 주상복합건물의 청소용역 실적을 제외하도록 정하고 있습니다. 기준은 개정될 수 있습니다.

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